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2010年06月25日

MARS投資

 MARS投資とはアメリカにおけるMARS(Medical Account
Receivables。診療報酬請求債権)を運用対象に投資を行うことです。

 クルサも最近までこういう投資対象があるのを知らなかったのですが、
たまたまインターネットの広告で、「6〜8%の元本保証」という
うたい文句が気になり調べてみました。

 たぶん、MARS自体ご存知の方は少ないと思うので簡単に
説明すると、アメリカでは医療保険制度が日本と違っており、
一括に請求する先が決まってはいません。

 日本ですと国などに本人2割負担であれば、残り8割の医療費を
請求するのですが、アメリカではそれを各保険会社に請求します。

 しかもその種類が2000社とかもあるらしく(正確にはクルサも判りません)
それぞれ請求の書式やルールが違っていて、とても難しいらしいです。

 さらにその請求権自体有効期限が6ヶ月で、6ヶ月を過ぎてしまえば、
それは紙くずになります。

 つまり、非常にやっかいな不良債権化するのが日常茶飯事らしいのです。

 なんでも病院のその(請求してお金が入る)回収率は30%ぐらいらしく、
残り70%は不良債権化して、病院にお金が入ってこない状態らしいです。

 そこで債権回収会社の出番です。
その不良債権化した債券を格安で買取、額面で保険会社に請求するのです。

 病院としても紙くずになるよりは額面の10%でも20%でもお金に
したいので、それを債権回収会社に売ります。

 債権回収会社の方は、格安で手に入れた債券ですから、
利幅は大きいウマイ商売です。

 業務内容はどっかで聞いたようなシステムですねw
なにわ金融道とかミナミの帝王あたりに出てきそうな話です。

 まあシステム的には、上手く回れば美味しい商売なような気がします。

 じゃあ、その美味しい商売に乗っかるのか?と聞かれたら、
ちょっと微妙なんですよね(゜ー゜;A

 商品構成的には円建てだと金額別に「150万円」
「750万円」「1,500万円」の3コースあって、
投資期間は2,3,5年の組み合わせです。

 もっとも多いパターンだと1500万の5年コースで、
その場合年利9.6%にもなります・・・・・・・。

 こんなに美味しくていいのでしょうか?o( ̄ー ̄;)ゞううむ

ちなみにドル建てだと10万ドル5年のパターンで年利10.32%になります。

 まあ、ドル建てなら判りますよね。
でも円建てで元本保証で為替リスクなしってどうやってるんだろ・・・・。

 一般的には為替ヘッジをかけていたりするとは思うのですが、
それでここまでの利回り実現できるのかな?

 それに元本保証ってすごく魅力的ですけど、
単純に投資の基本ルールであるリスク・リターンを考えると
すっごい怪しい気もします(゜ー゜;A

 ホントに元本保証されているなら、銀行とかがいくらでも融資
しますもんねぇ。
たとえ3%の利率で資金調達したとしても、差額で6%以上何もしないで
儲かります。

 金融機関からの資金調達をせず、直接個人投資家から
資金を集めるってことは、やっぱりそれなりのリスクが
あるんだろうな・・・・・・金融機関がお金を貸さないぐらいの。

 もしこの私募ファンド(?!)が同条件で、
銀行や証券会社で買えるファンドであれば、即買いするけど、
本社アメリカでもある事だし、やっぱり素人には投資は
難しそうです。

 なかなか気にはなったんですけどね(゜ー゜;A
まあ、色々怪しすぎるw



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posted by クルサ at 23:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資考察 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月23日

続・軍用地ビジネス

 軍用地ビジネスの概要については前回さらっと書きましたが、
今回は投資視点から見た、政府政策(基地返還)について考察してみたいと思います。

 普天間問題は、鳩山政権の最大の問題の1つともなっていましたが、
逆に投資として考えた場合の軍用地ビジネスでは、

「(基地は)返還してもらわない方が得」

 という側面があります。

なぜなら、基本的に軍用地ビジネスというのは、通常の不動産投資と
比較し、利回りは低いものの、その圧倒的な安定性が大きな
メリットだからであります。

 つまり土地を国が所有者に返還してしまっては、まったく意味が
ないのです。

 逆に軍用地ビジネスでは、「返還の見込みのない土地」の方が
人気が高いです。

 たとえば返還が議論されている普天間基地などは、
年間利回り4%ほどで、売買されていますが、当面返還の可能性の無い
那覇空港などは年間利回り2.7%ほどになっています。

 どちらが得かは好みにもよりますが、
一般的には、安定したキャッシュフローという観点の軍用地としては、
那覇空港の方がいいのかも知れませんね。

posted by クルサ at 01:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資考察 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月22日

軍用地ビジネスについて

 少し前に「軍用地ビジネス」なる言葉を知りました。

簡単に説明すると、沖縄などでは米軍に貸す基地用の土地を、
個人が持っているケースもあり、それを国に貸し出す代わりに、
賃貸料をもらうというビジネススキームです。

 まあ、ようは不動産賃貸業です。
相手が個人や企業でなく、国というのがミソで、
米軍がそこに滞在している限り、安定したキャッシュフローが得られます。

 クルサも最初詳しく知らなくて、
「その土地は元々の地権者の物で、たまたま、そこに基地ができたから、
国に土地を取られる代わりに賃貸料をもらっているだけで、
他人に譲渡とかは不可能ではないのか」
と思っていました。

 しかし、そんな事はなく、通常の不動産と同様に、物件の売買は
行われているそうです。

 しかも意外と人気らしい(苦笑)

 軍用地として貸し出しているので、当然敷地内に入って内覧とかは
できないのですが、それ以外は通常の不動産とあまり変わらないらしいです。

 さらに、前述したように、通常の賃貸と違い、
入居者が出て行く可能性は低く、土地自体の税金も安く抑えられているので、
投資家としてもメリットがあるようです。

 そんな訳で、早速どんなものだろうと軍用地を色々と
調べてみたのですが・・・・・・・・・・

意外に利回りが低い(T〜T)」

 物件によって違うのですが、年間だいたい3%〜5%ぐらいの
利回りの物件が多いみたいです。

 まあ、銀行預金よりはいいとは思いますが、
基地のある土地って、一部をのぞけば、辺境(土地価値の低い場所)
にあるので、もし軍が出て行けば、
その土地の再活用は難しそうです・・・・・・・・・・・。

 軍が滞在している限り、設備更新や、空室率などのリスクは
なしで安定したキャッシュフローにはなりますが、
万が一撤収した時のリスク考えると微妙ですよね(゜ー゜;A

 しかも、軍の撤退は最近色々と議論も活発になってきているし、
色々と国政や政府の方針そのものがダイレクトに懐を直撃するような、
ライフスタイルって大変そう(゜ー゜;A

 しかしまぁ、米軍が完全撤退する可能性はかなりの長いスパンで
考えてもかなり確率低そうなので、絶対に撤退しなさそうな、
主要基地の土地権利であれば、安全なキャッシュフローとして、
お金持ちにはいいのかも知れませんね〜。

 クルサもちょっと興味はあるんだけど、さすがにどうだろうなぁ・・・・。

 いま話題の「嘉手納飛行場」とかの土地も一部売買にでていますから、
お金持ちの皆さんどうでしょうか!w



posted by クルサ at 07:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資考察 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月03日

朝の反省会

 皆さんおはようございます。
ダメ人間まっしぐらなクルサでございます ぺこ <(_ _)>

 いや〜一晩寝て、気分的に落ち着きましたが、
やっぱFXとは相性悪いですねぇ。

 どうしても投資じゃなく、投機とも呼べないほどの、
ただのギャンブルになっちゃっている気がします。

 FX口座は昨日も書きましたが、ほぼ壊滅している状態です。

 ただ、株の方は、幸いにも昨日はほんのちょっとだけ
上昇しました。


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posted by クルサ at 08:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資考察 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月02日

不動産利回りのマジック

@不動産利回りのマジック

 不動産投資を考える上で、重要なファクターの1つは、
投資収益率です。
 一般に言う利回りです。

 通常物件情報に掲示されている、この利回りは
表面利回りと言って、諸費用その他を考慮しない、
家賃収入÷物件価格の単純な計算で導き出されています。

 そのため不動産の表面利回りはかなり高くなることがしばしばです。

 そこで実質利回りという概念が出てきます。
これは人によって解釈は様々なのですが、売買手数料を物件価格に
上乗せして計算する場合が多いです。

 そうするとより実際の利回りに近づくのですが、
クルサの場合はさらに、深く利回りを冷静に分析します。

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posted by クルサ at 06:42| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資考察 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資について

 最近クルサは不動産投資に少し興味を持っています。

不動産(ファンド)バブル崩壊後、値頃感が出てきているのと
証券などよりも安定して収益を上げられるのではと
考えているためです。

 クルサは不動産に関してはずぶの素人で、
まったく知識がなかったので、とりあえず実際に不動産屋に
行ったり、知り合いの専門家に色々と話を聞いたりしています。

 その中で、色々と参考になる話を聞いたので、
ここで少しそれらを書いていきたいと思います。

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posted by クルサ at 06:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資考察 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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