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2011年03月09日

リフォーム完了まで秒読み♪

 やっと今週末にはリフォームがすべて終了しそうとのことで、
引渡し前に軽くチェックに行ってまいりました☆

 第一印象は

「かなり綺麗になっている☆」

です。

 新品のシステムキッチン、ユニットバス、洗面台、トイレ、
全面クロス&クッションフロア張替え、畳表替え、襖張替え、
テレビドアホン導入・・・・・・・etc。

 ほぼフルリフォームに近い感じで、
とってもいい感じに仕上がってきました☆

 ただ難点を挙げると、
脱衣所が狭かったので、拡張したのですが、
照明関係の追加及び変更を指示するのを忘れていた・・・・・・・。

 今日見た感じ、脱衣所が夜になると、おそらく暗いです。
あとスイッチ関係が拡張前のままなので、
手探りで押しにくいですo( ̄ー ̄;)ゞううむ

 あと、脱衣所を拡張した関係で、リビングがちょっと狭くなり、
その際、照明の移動をしていないので、もしかしたら、
大型の照明器具が設置できなくなっている可能性があります。

 (ーΩー )ウゥーンどうしたらいいだろ。
追加費用が発生したら、ちょっと困るので、
どうしたものか思案中です。



posted by クルサ at 21:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月04日

一戸建てリフォーム近況

 徐々にリフォームが進んできました☆

今日初めて台所に設置されている
新品のシステムキッチンを見たのですが、
なんかいいですねw

 工事がちゃんと進んでるなって実感できるのと、
それに伴って、工事完了が近づいてきているのを感じられます☆

 リフォーム完了後の蘇ったクルサ’sハウスが待ち遠しいです☆
posted by クルサ at 02:59| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年02月24日

地デジ化対策2

 先日も書きましたが、一戸建ての入居者募集に際して、
地デジ化対策は必須です。今のところ、前にも書きましたが、
CATVプランが有力ですね。

 ちょっとお金が掛かりますが、
家賃値下げ交渉受けたと考えるしかないのかなぁ・・・・・。

 CATVですと、1チャンネル無料でついてくるので、
アニメとか映画好きな家族には、ちょっとだけ遡及効果もあるかも知れない・・・・。

 まぁ、なんにしても、早くリフォーム終わらないかなo( ̄ー ̄;)ゞううむ
posted by クルサ at 20:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年02月22日

地デジ化対策

 以前のブログでも書きましたが、一戸建て物件の地デジ化がまだ完了していません。

そこで工事の見積もりを業者に頼んだのですが、

「電波が微弱で入らないかも・・・・」

という、こまった返答がかえってきました。

 さて、どうしたものか・・・・・・o( ̄ー ̄;)ゞううむ

とりあえずCATV契約で、地デジ化をなんとかしようとは思っているのですが、
その費用をどうするか・・・・・・・・・・。

 家賃に足して「CATV+ネット使い放題」とするべきか、
それとも賃貸契約時に、借主さんにCATVと契約してもらうか・・・・。

 うーん、なかなか難しいところです"o(-_-;*) ウゥム…
posted by クルサ at 23:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年02月17日

一戸建てリフォーム初日

 今日から念願の一戸建てリフォーム開始ですが、
さっそく職人さんたちの仕事ぶりを拝見しに、
昼過ぎからトコトコと行ってきました。

 クルサがついた頃には、キッチンやお風呂は全部撤去されていました。
そして、どうしようか処分に困っていた、
庭に置かれている盆栽?ぽい物や、物干し竿、
いらないブロック、その他諸々も全部ついでに片付けてもらいました。
(クルサも手伝ったよ!( ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄∧ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄)えっへん!)

 久々に軍手をはめて、土いじりもしましたw
軍手ごしだったけど、土を触るなんて何年ぶりだろう・・・・・w

 小さいけど庭があると、こういう仕事も増えるんですね。
基本的に木とかは、ほとんどないのですが、それでも小さいものが少しあり、
何年かして伸びて来たら伐採などの仕事もあるかも知れません。

 木を切るのは自分でも出来るけど、あとの処分がメンドクサイナ・・・・。

 今回、一戸建てを買って気づいたのですが、
マンションと違い、一戸建てはごみ収集日にゴミを出すのが基本です。
マンションなどでは、24時間ゴミ捨ても可能ですが、一戸建てはそれが出来ないです・・・・。

 ですので、ゴミ等を貸家に置いておいても、
なかなか捨てられない・・・・・。
(ゴミ捨てにだけに、収集日の朝に来るのはめんどくさすぎる。

 でも大きいものや重いものを持って、電車に乗るのは大変なので、
ゴミやその他道具を運ぶために、かなり車が必要になりますね。

 o( ̄ー ̄;)ゞううむ車運転したくないクルサとしては、すごく困ったことだ。

 今回色々リフォームついでに捨ててもらったけど、
自分で捨てるのはかなりハードル高いですo( ̄ー ̄;)ゞううむ

 まあでも、色々捨てたので、玄関付近がちょっぴりスッキリとはしました☆
これで内覧者がきたら、玄関周りの印象はアップです☆

 もっとも、まだ解体初日で、これからだけどw


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posted by クルサ at 21:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

一般的なマイホーム購入についての考察

 マイホーム購入と言っても、クルサの話ではなく、
今回は一般的なマイホーム購入について考察してみたいと思います。

 一般的にマイホームを購入する際には住宅ローンを組む人が多いと思いますが、
低金利の今は、客観的に考えて住宅購入のチャンスだとは思います。

 ただ、一般に言われるように、手持ち資金0円で買える用になったため、
本来なら不動産を買えないような層の人まで気楽に(?!)
不動産を購入してしまう問題も発生してきました。

 しかし、それでもクルサ的には頭金0で35年フルローンのように、
一杯一杯な買い方をしても、いまの金利状況が続くのであれば、
買いだと思います。

 今の金利水準及び、多くの支払い計画ですと、例外的に高い物件を購入したりしなければ、
月々の支払いは賃貸も購入もほとんど変わりません。
また、ボーナス払いが無い支払いケースも多くなり、
この辺りも昔と大きく変わってきました。
(金利が高いと月々の支払いがきついので、月々の支払いを抑える代わりに、
ボーナス時に増額というケースが多かった)

 ですので、普通にやっていれば、住宅ローン破産のようなケースは、
本来なら、かなり減るはずです。
(その程度の住宅ローンが払えなければ、賃貸も払えないと同義になるから)

 しかし、実際にはローン破綻者がいなくなることは、今のところありません。

その理由として考えられるのは、

1. 毎月の支払いが少ないからと、無理をして高額物件を購入するケース。
2. 安い変動金利を選んだが、将来的に金利が上昇し、
  支払いが苦しくなるケース(注 これから増える可能性)
3. リストラなどの収入面での問題発生。

 3はなかなか自分ではコントロールできませんが、
1と2は冷静な計画を練れば回避できます。

 当たり前ですが、少しの背伸びはいいですが、大幅な背伸びをして、
高額な物件を購入するのは、やっぱり危険です。

 特に将来の収入増を見越したような買い方は、典型的に危険だと思われます。

 また変動金利にしても、確かにすごく安いので、クルサ的にもお勧めですが、
それは万が一の時(金利上昇時など)に、一括して返済できる資産があるのが前提です。

 その場合、可能な限り金利を抑えた方が得なので、変動金利を選ぶべきです。
しかし、そうではなく、純粋に10年20年とローンを支払っていくのであれば、
少々金利が高くても固定金利の方が安心感があります。

 また、実際に金利は上がるか下がるかと聞かれれば、
上がる確率の方が高いでしょう。

 現在10年国債が1%前後のように、極端に低い水準に抑えられていますが、
日本の財政事情は多くのニュースでも報道されている通り、
極めて深刻な状態です。
先日も国債の格下げが発表され、あの問題になっているスペインよりも
日本の国債の格付けは下になってしまいました。

 もちろん、日本特有の事情もあり、すぐには金利上昇はないでしょうが、
将来的にもそれがないとは言い切れないのが実情です。

 したがって、資金計画的には、最低限現在の固定金利でローン期間を支払えるだけの
計画を持って、購入に踏み切らなければいけないのではないかと思います。

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posted by クルサ at 07:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年02月16日

いよいよ明日から一戸建てのリフォーム開始☆

 色々あって遅くなったけど、いよいよ明日から一戸建てのリフォーム開始です。
だいぶスタートが遅くなっちゃいました(゜ー゜;A

 予定では三月の中旬にリフォーム完了のハズなのですが、
果たして無事入居者が付くのだろうか・・・・・・・。

 ちなみにスイッチ・コンセントのプレート関係は、この前ビンタがわざわざやってきてくれて、
一緒にホームセンターに材料を買いに行って取り付けてもくれました☆

 超感謝です(人-)
ビンタ様、あ( ̄○ ̄)り( ̄◇ ̄)が( ̄△ ̄)と( ̄0 ̄)う

 ちなみにスイッチ・コンセントの取替えには電気工事士の資格が必要です。
ビンタ様はちゃんと持っているのです!ヽ(^◇^*)/
頼りになるぜ!

 また今度も頼むかも知れないけどよろしくw



ジャガー横田さん劇的大変身!そのヒミツはコチラ
posted by クルサ at 18:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年02月15日

三件目の不動産の登記簿

 先日購入した三件目の不動産の所有権移転後の登記簿が届きました。

早速、見てみるとなかなか面白い感じになっています。

 最初の所有者が相続で引き継いでいるのですが、
抵当権に相続税とか利子税で14億ほどの抵当が掛かっています・・・・・・。
(゜ロ゜; 三 ;゜ロ゜)ヒイイイィィ(゜ロ゜; 三 ;゜ロ゜)ヒイイイィィ

 抵当権者は大蔵省o( ̄ー ̄;)ゞううむ

さらに所有者が次々代わっているのですが、
仮差押、破産、差押、差押・・・・・・・・・・そして競売・・・・
うわーディープだ(* ̄□ ̄*;

 さらに、名義人表示更正ってのがあって原因が「錯誤」とかもあります。
錯誤ってなんだろ・・・・・・・・登記するときに住所間違えたのかな?(゜ー゜;A

 いや〜なんか、見てて人生感じますね(゜ー゜;A

しかも、ちょっと驚いた偶然も!
まあ、この辺の話はまた今度にw





posted by クルサ at 20:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月27日

三件目不動産買付け

 昨年末から交渉していた3件目の不動産の買付けが通りました☆
今月中に決済できそうです☆

 あと一戸建てはまだリフォーム終えていないのですが、
とりあえず賃貸募集の依頼だけしてきました☆

 無事賃貸決まるといいなぁ(・へ・;;)



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posted by クルサ at 02:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月23日

一戸建てのリフォーム11-01-23

 以前ブログで書いた一戸建ての続報です。

とりあえず無事決済も終わり、所有権移転の登記簿も司法書士の方から届きました☆

 売買関係はこれでひと段落ですが、次は早急にリフォームですね!

 2月3月は賃貸物件の繁忙期でもあり、できるだけ早くリフォームを終えて、
賃貸募集を開始したいです。

 いくつか見積もりを取っているのですが、
どこも意外と高い!

 だいたい230〜280万ぐらいの見積もりがきています。

 まあ、色々手を入れるから、それぐらい掛かるのかも知れませんが、
やっぱ高いですよね(ノ_・、)シクシク

 ちょっとリフォーム箇所を減らして、工事代金を減らすようにしようかなぁ・・・・。

リフォームに関してはユズも知り合いの業者を紹介してくれて、
そこが「安くやってくれるはず!」なのですが、

まだそこの見積もりは出ていません。

 安くて早く工事終えてくれるなら、そこに頼むつもりですp(・∩・)q

あ〜早く賃貸人に入って欲しいぜ(>-<;)
空室はいやだ〜ε=ε=ε= 。・゜(゜ノT-T)ノ

posted by クルサ at 15:44| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月15日

不動産取得税

ついに・・・・・・・・・・・
ついに・・・・・・・・・・・

アレがやってきました!

そう、不動産取得税の納税通知書が!

いや〜そろそろ来る頃かなとは思っていたのですが、
やっぱり忘れられていませんでしたねo( ̄ー ̄;)ゞううむ

まあ、このためにファミマTカードも作ったことだし、
クレジット払いするか!

ちなみに、税金関係はほとんどのクレジットカードが使えないのですが、
ファミマTカードだけは、色々使える場合が多い(らしい)のです。

そこで、普段はカードは使わないクルサですが、
どうせ払わなきゃいけない税金なら、少しでもポイント貯めようと思って、
申し込みました☆

不動産の税金関係は、結構いい額の請求が来るので、
ポイント貯めた方がお得かなって判断です。

しかし・・・・・・何たることか、このファミマTカード、
限度額がなんと10万円!!!!(キャッシング0円)

金融資産とか年収とか、別に書かなくてもある程度の枠はあるだろうと
考えていたのですが、失敗しました( p_q)エ-ン

キャッシング0円、クレジット枠10万って、超最低ランクのカードじゃん(* ̄□ ̄*;

別にキャッシングは0円でもいいけど、クレジット枠は
もう少し増やしてくれε=ε=ε= 。・゜(゜ノT-T)ノ

別の同じく年会費無料のカードでも限度額100万はあるのに、
使用条件厳しすぎる・・・・・・・。

そんなわけで、一括払いしかない不動産取得税は、
せっかく作ったファミマTカードは使えなさそうです・・・・・・o( ̄ー ̄;)ゞ

まあ、固定資産税とかは確か分割で払えるらしいので、
そっちではなんとか使えるかな?
posted by クルサ at 13:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月18日

続 2件目の買付けとおっちゃった(* ̄□ ̄*;

 と、いうわけで、中古一戸建ての契約が無事終了しました☆
あとは残金の決済&引渡しまでにお金を用意して待つだけですね☆

 予定では年内の引渡しになる感じです☆

 そうなると次はいよいよリフォームについてですが、
一戸建てならではの問題と言うか、まったく考えていなかった設備投資が色々と
必要になってきました。

 まず最近テレビでも話題の地デジ化問題・・・・・・・・。
アンテナがうんぬんとテレビでも放送していますが、
今はこの問題あるんですよね(* ̄□ ̄*;
 費用的にいくらかかるのか、まったく検討もつきません・・・・・・。

 さらにはマンションだとほぼ最初からついている、火災報知器。
これも設置が義務付けられるみたいで、価格は安いらしいですが、
予想外の出費です。

 色々とリフォームの見積もりを取るつもりですが、
何しろ年始年末の忙しい時期・・・・・・できるだけ早くリフォームを
終えたいのですが、どうしても工事完了は来年になり、
賃貸募集もさらにその後になりそうです。
posted by クルサ at 18:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

プロパンガス料金について

 プロパンガスと都市ガスの違いについて、ほとんど今まで考えた事がなかったのですが、
今度購入する一戸建てがプロパンガスなので、
色々と知識をつけようと、調査を始めました。

 前知識として
「プロパンガス会社は(賃貸経営で)設備を色々つけたり、
サービスしてくれるのでお得」、「でも料金自体は割高」というイメージが
あったのですが、
どうやら、利用料金自体は想像以上に割高ぽいですね。

 賃貸に出す場合、自分自身が利用料金を払うことはないのですが、

「借りる方としては、月々の利用代金が高いのはしんどいかも・・・・・、
すると物件自体の競争力も落ちる?!」とちょっと考えてしまいました

 メリットとしては、給湯器などの設備を無料で入れてくれることですが、
果たして(メリットの)プラスマイナスはどうなるのでしょうね。

 まだ物件の引渡しも終わっていない状況で、
価値判断は出来ないのですが、ちょっぴり不安になってきました。
posted by クルサ at 17:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月11日

大家さん業初の問題A

 家賃値下げ交渉の続きです。

なかなか、進展していないのですが、設備のリフォームではなく、
家賃を下げる方向での話し合いとなっています。

 基本的に交渉はすべて不動産屋さんが間に入っているのですが、
なかなかいい感じにはなっていませんね(゜ー゜;A

 とりあえずいくらかは下げなきゃいけない流れになっているので、
いくらで妥協するか迷います"o(-_-;*) ウゥム…

 一戸建ての買付けが通ったとは言え、
現状、実物不動産からの収入は、まだこのマンションのみです。
 ですから、単純に値下げした分だけ、収支に大きくダメージがやってきます
・・・・"o(-_-;*) ウゥム…

 上手く一戸建ての買付けが終わっても、賃貸人がつくまでには時間がかかりそうですし、
もう1個の買い付け出してるマンションはオーナーチェンジなので、
これが買えて、さらに一戸建てに賃貸が付くまでは、
なかなか実物不動産からのキャッシュフローは良くなりそうにないですね(゜ー゜;A


 
posted by クルサ at 00:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2件目の買付けとおっちゃった(* ̄□ ̄*;

 て、わけで一件目のマンション買った後、次の物件を色々と探していたクルサですが、
なかなか気に入った物件は見つからず、見つかっても価格交渉が不調のままでした。

 しかし、先月末、なかなか気に入った条件の物件が出てきまして、
買付け及び交渉を始めました。

 今回の物件も区分所有のマンションの一室なのですが、
現所有者は法人らしく、決算期の関係で12月よりも
来年の1月引渡しでいいなら、さらに価格交渉も受け付けるとのことで、
現在交渉は長期戦になっています。

 ですが、(価格交渉等が)上手く行けば1月辺りに決済ができる予定で、
いよいよ2戸目か!となっていたのですが、

 そこで意外なイベント(?)が発生しました。

何かというと、先日色々調べていたらたまたま近所の一戸建てに目が止まりまして、
なかなか安かったんですよね。

 地価を調べても、明らかに土地値以下ぽい・・・・・・・。
これはいいなと思って迷っていたら、数日後には売りが消えていて、
「ああ、やっぱり売れちゃったのか・・・・・」
と思ったのですが、
なんとまだその物件は残っていて、
昨日知り合いの不動産屋さんに頼んで鍵の手配をしてもらって、
一緒に見に行ってきました。

 築年数は30年ぐらいとかなり古いんですが、中は思っていたよりは綺麗で、
まずまずの感じでした。

 ただ一戸建てではあるものの駐車場はなく、駅からも歩けるのですが、
ちょっと遠目の物件です。
 しかもお風呂が壊れていて、リフォームも色々必要です。

 その辺のマイナス材料はいろいろあったのですが、
それを考えても価格的にかなりお得な気がします。

 そこでそのまま若干きつめの指値で買付けを入れました。
満額でも安いと思っていたので、
まあ、おそらく向こうの押し戻しもあるだろうなと思っていたのですが、
なんと今日「指値で通りました」の電話が掛かってきました!

 きついと思っていた指値が通ったのと、昨日買付け入れての今日ですから、
そのスピードの両方に驚きました。
こんなアッサリ通るなら、もっときつめの指値でも良かったかも・・・・・と
ちょっぴり欲も出てきましたが、
やっぱり(交渉を)頼んだ人が良かったのかな?と
色々感謝ですw

 かなりいい買い物だとは思うのですが、まだ正式な契約は交わしていませんし、
また購入が正式に決まったとしても、色々とリフォームの問題もあるので
楽観はまだ出来ませんね。

 一応色々とリフォームの当たりをつける為、調べたりしているのですが、
お風呂関係は、やっぱ一番費用が掛かりますね。

 できればその他のリフォームも含めて、全部コミコミで100万以内とかで納めたいのですが、
満足するリフォーム全てすれば、200万は軽く越えてきそうです。

 ただ、お風呂は元々古い感じのヤツだったので、それを新品にすれば
費用は掛かりますが、競争力もそれなりにアップしそうです。

 リフォームが必要や入居者がいない、マンションではなく一戸建て、
などなど、
不動産初心者のクルサとしては、初めての経験が多いので、
もし無事購入できれば、色々と勉強にもなりそうです。

 しかし、時期的に購入できてもリフォームできるのは来年になりそうで、
そうなると入居者募集開始もずれ込みそうです。

 そして一番の不安が、ちゃんと入居者がはいるのかどうか・・・・・・
入居者がいなきゃ、完全に絵に描いた餅状態で赤字ですもんね(゜ー゜;A

 とりあえず、色々不安はあるのですが、
(2つ同時に買い付けるってのも初めてだし、初めて尽くしだ(苦笑))
不動産は縁といいますが、たまたま見つけた物件が、こんなにもすんなりと
決まるのは、何かしらの縁かなって気がしています。

 まだこの物件が成功か失敗かは判りませんが、
上手く成功の物件になってくれればいいですね。

 とりあえず購入できたら、ある程度クルサが住んでもいいかなぐらいの
リフォームはしたいなぁ〜と思います。(出来るだけ格安でw)








posted by クルサ at 00:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月17日

国土交通省土地鑑定委員会事務局アンケート

 先日表題の国土交通省土地鑑定委員会事務局から、不動産取引に関するアンケートが届きました。

これは、不動産取引の透明化を目的に、所有権の移転があった場合などに価格調査を
行うためのアンケートです。

 不動産取引は基本相対取引なので、公正な価格というのがなかなか見えにくいです。
それをなんとかしようという目的で、アンケート調査をしているみたいです。

 まあ詳細度的にはレインズ(業者間取引データベース)にはとても劣るのですが、
逆にレインズと違い、誰でもこのデータベースは閲覧できるところがメリットで、
なおかつ物件の詳細は伏せられているので、物件所有者のプライバシーの保護も
考えられています。
したがって、見るほうとアンケートに答えるほう両方の
バランスを考えているといったところでしょうか?

まあ、普段あんまりこの国土交通省のデータベースを閲覧する機会は少ないんですけどね(゜ー゜;A

 ただ、過去の取引履歴はレインズでは見れるのですが、
一般のサイトでは見る事が出来ないので、色々と過去の流れの参考にはなります。

 クルサもそのうちじっくりと分析する機会もあるかも?!
でもやっぱり具体的な物件名とかがないと、あまり楽しくないかも知れません。(苦笑)
posted by クルサ at 02:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月05日

大家さん業初の問題

 やっと一件目のマンションを購入して、大家さん業をスタートさせたクルサですが、
さっそく問題が発生致しました。

それは・・・・・・・・・・・・・・家賃の値下げ交渉。

 オーナーが変わった今がいい機会という感じで、交渉を申し込まれたみたいです。
申し込まれたみたいというのは、基本管理は不動産屋に委託してあるので、
すべて交渉等は任せてあるためです。

 しかし、どうしたもんかなぁ"o(-_-;*) ウゥム…
買っていきなり家賃下落は収入源となり、予定していた収益が見込めなくなってしまいます。

 とりあえず長く住んでくれている優良な入居者の方みたいなので、
できれば気持ち良く、ずっと住んでもらえたらありがたいので、
家賃そのままで設備のグレードアップ&リフォームで妥協できればいいなぁとは思うのですが、
はてさてどうなるか・・・・・・・・・。

 上手く家賃そのままでも、設備交換するだけで、結構な出費にはなりそうだなぁ"o(-_-;*) ウゥム…
posted by クルサ at 16:19| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年10月28日

無事1件目購入☆

 ちょっと遅くなりましたが、無事一件目のマンションを購入できました☆
まあまだスタートのスタートについただけなのですが、
不動産登記簿に所有者として自分の名前が載ってるの見るのは楽しいですねw

 ただ、不動産取得税とかは、最初の購入代金に含まれておらず、
数ヵ月後に直接請求書が届くんですね(゜ー゜;A

 なんかその辺りも何も知らなくて、購入して色々調べた後に知ったと言った感じでした(苦笑)

特に自宅購入の場合は取得税の控除もあるのですが、
投資用の物件の場合はそれが適用されないのも痛いです( p_q)エーン

 それ以外にも色々税金関係の手続きとかもあって、結構めんどくさいですね(@.@;)

株などの金融商品の場合は、ほとんどすべて自動的に源泉分離で課税されるので楽なのですが、
不動産の場合は、色々と手続きが複雑な模様ですo( ̄ー ̄;)ゞ

 しかもこれは前から判っていた事ですが、売買に関しても「ポチッ」とクリックしただけで
売り買いできる訳ではないので、流動性の観点からも色々めんどくさいです。

 ただ、一件ぐらいは実物不動産を持っているのも悪くはないので、
初めての不動産って意味では嬉しいです☆(まあ基本自己満足ですが(苦笑))

 初めてのマイホーム(?!)ちくな気分ですw
まあ自分で住むわけではないですが(゜ー゜;A

 とりあえず2件目も色々見ているのですが、
「お、これは安い!」と思ったやつは全部すでに買い付けが入っちゃってますo( ̄ー ̄;)ゞううむ

 もうちょっと安くなれば買ってもいいな・・・・・と思ったヤツは
すべて価格交渉が不調で、なかなか2件目ゲットへの道は遠そうです(゜ー゜;A



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2010年09月05日

日本政策金融公庫

 基本的に現金ニコニコ払いが好きなクルサは、クレジットカードなども
一部のネットの支払いなど、必要でない限りは極力使わないようにしています。

 そんなクルサですから、ローンというか負債というか、借金などは今までした事がありません。

 しかし、これから不動産関係の投資をしていくことを考えると、
やっぱり金融機関の融資というものは必要になってくるかなと思っています。

 あ、順番が逆になったけど、先日不動産を買付けたといいましたが、
これから徐々に不動産投資を拡充していこうかと考えてるんですよね。
(ちなみに先日のやつは少々問題が発生して決済はまだ。)

そうすると、将来的には法人化、株式会社設立も視野に入れた方がいいかなと思って、
色々と試行錯誤中です。

 理想的にはSPC設立して、ノンリコースでの資金調達などを行いたいのですが、
昨今の経済情勢からなかなか厳しいらしいので、まずは通常での金融機関からの融資ですね。

 ただし、最初にも書きましたが、クルサは今まで金融機関から借入れた経験がなく、
どうやって申し込めばいいのか、その辺りから手探り状態でのスタートです。

 そんなわけで、まず始めに注目したのが、日本政策金融公庫です。

 ここで新規事業の開業資金などを融資してくれます。
さらに1000万円までの資金を、無担保・無保証人で貸し出してくれる制度もあります。
ただし、事業の開始前や、事業の開始後でも、税務申告が終えていない場合は、
創業資金の3分の1以上の自己資金が必要となります。(つまり借入だけで100%の創業資金とするのは無理)

 まあ、当然ちゃあ当然ですよね。
自己資金0から創業って、危険な上に、楽観的すぎます。

 とりあえず、資本金1000万ぐらいで会社を設立すれば、
この制度で1000万ぐらいは借りられるのかなと思って、相談しに行ってきました。
(そのほか7200万以内までの融資もあるぽいので、こちらの話も聞きにです)

 しかし、詳しい話を聞いてみてびっくりです。

不動産を購入するのにローンを申し込む場合、その不動産に根抵当権を設定してからでないと
融資してくれないのです。

つまり、不動産を買うための融資が欲しい場合は、その不動産を買ってからなら
融資してくれるのです!

 なんか卵が先か鶏が先かに似ています(笑)
普通に考えたら、不動産を現金で買うお金がないから、融資を申し込みに行くのであって、
元々現金で買えるなら融資を申し込みに行かない人がほとんどです。(笑)

 だから、不動産大家業を新規に開業したい方や、ある程度自己資金がない人には、
使い勝手が悪いですね。

 さらに融資期間も、通常の不動産融資と考えた場合はかなり短いです。
新創業融資制度であれば、運転資金5年以内。設備投資7年以内、
新企業育成貸付の場合は、固定金利で最大15年以内です。

 ここまで話を聞いて、かなり当初予定とは計画が狂ったのですが、
それでもまったく使えなくもないなぁというのが感想です。

 幸いクルサの場合、不動産を購入するのに現金がないから借入というスタイルではないので、
単純にレバレッジ効果を求めてのものなので、最初に目標不動産を購入してから、
それに対して融資は、結果的には不動産を購入のために借入れた事になります。

 ただし、返済年数が短ければ、その期間のキャッシュフローはマイナスとなるので、
その期間は自己資金からの持ち出しになっちゃいますけどね。

 さらに不動産の評価率も6掛けとかなり厳しい評価らしいです。
加えて、もし不動産ではなく、個人の保証人をつける場合は、借入額と同額年収を持った人が必要らしいです。

 つまり7200万円を保証人ありで借りようと思ったら、年収7200万円の人を保証人に
つけなければならないと・・・・・・・・・。

なかなか年収7200万の人なんて身近にはいないですよね(苦笑)

 これも条件厳しいなぁと思いました(゜ー゜;A

 しかし不動産担保があれば、保証人は不要なので、一度勉強を兼ねて小額を借入れるのも
ありかなと考えています。


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2010年08月06日

ついに初めての買付証明書記入!

 久々の日記更新です☆

以前から色々不動産に興味を持ち、投資用不動産の物色を行っていると、
言っていましたが、このたび、ついに初めての買付証明書を提出しました!

 売主の希望価格よりは少し下の指値で希望価格を提示しています。
なので、実際に買えるかどうかは、
これからの不動産会社を通じての交渉次第って感じですね。
 ただし、感触的には、なんとかいけるんじゃないかなとは思っています。

 スムーズに契約が進めば、8月中には売買がまとまりそうですが、
なにぶん初めての経験でもあり、どうなるかまだ予測が付きません。

 でも買付証明書まで行ったのは今回が初めてなので、
とりあえず嬉しいですねヽ(^◇^*)/

 まあ、まだ交渉中なので詳細は伏せますが、
上手くいくようなら続報があるかもしれませんw



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posted by クルサ at 04:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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